2025.01.20 起業応援・創業ガイド

契約書の基本シリーズです。今回は多くの人がかかわる賃貸借契約書のチェックポイントを解説します。居住用や事業用としてアパートやマンションを借りようとしている方は必見です。 アパートやマンションを借りる時の「賃貸借契約書」とは アパートやマンションを借りるとき、必ず賃貸借契約書を作成します。なぜこのような書類が必要なのでしょうか。重要事項説明書とどう違うのでしょうか。最初に目的や内容を確認しましょう。 目的 そもそも、賃貸借契約とは「目的となる不動産などを有償で使用する」あるいは「不動産を活用して金銭を稼ぐ（経済的利益を得る）」といった行為のための契約です。一般に、賃貸借契約を締結すると、貸主・借主の双方に次のような義務が生じます。 【貸主】 物件を適切な状態で使用させる義務 修繕費用の支払い義務 改良費の支払い義務 【借主】 家賃を支払う義務 借りた物件を注意深く使用する義務（善管注意義務） 原状回復の義務 重要事項説明書との違い 重要事項説明書とは、契約内容の中でも特に重要な事項について説明を記した書面を言います。 重要事項説明は、宅地建物取引業...

2025.01.14 税務ニュース

概算取得費とは 個人が資産を譲渡した場合には、譲渡所得が課税されることになりますが、譲渡所得は資産を譲渡した収入から、その資産の取得費と仲介手数料など譲渡に要した費用を控除して計算されます。しかし、先祖代々相続してきた土地など、資産の取得費がわからない資産は実務ではよく見られます。このような資産については、概算取得費という計算で取得費を計算することになります。 この概算取得費ですが、譲渡収入の５％とされています。言い換えれば、資産の取得費が不明の場合には、概ね譲渡収入の９５％が課税対象になる訳で、大きな税負担となります。 市街地価格指数という評価 概算取得費では取得費の金額が低すぎることもあり、実務上概算取得費に代えて、他の方法で取得費を推計することができないか問題になります。このような場合に使える方法として、よく言われるのが市街地価格指数という指数を使った方法です。この方法は、土地の取得費を推計する場合に使われる方法で、実は税務署が、取得費が分からない土地の譲渡所得を計算するために課税上使い、課税処分の適否を判断する国税不服審判所でも合理的とされました。 具体的には、市街地...

2024.08.13 税務ニュース

一括譲渡した土地と建物の区分 実務上、所有する不動産について、土地と建物を一括で譲渡することはよくありますが、その契約書に土地と建物の譲渡金額の内訳が明記されていない場合、税務上は適正に土地と建物の取得価額に区分する必要があるとされています。なぜなら、建物には消費税が課税される反面、土地には課税されませんし、購入する側からすれば建物の取得価額は減価償却という形で経費にすることができる反面、土地は経費にすることができないなど、土地と建物で税務処理が大きく異なるからです。 原則として固定資産税評価額で按分 税務上は時価課税の原則がありますので、このようなケースは、土地と建物の時価を算定した上で、その時価の比で按分するのが原則です。時価と言っても、不動産鑑定士が評価した金額や相続税評価額を割り返した金額などいろいろな時価が考えられます。しかし、この土地と建物の一括譲渡に関しては、過去の判例上は固定資産税評価額で按分するのが妥当とされるケースが多いです。 この理由は、固定資産税評価額は地方公共団体が公開するもので信頼性が高いだけでなく、同一の地方公共団体が公表するものですので算定根拠が...

2024.05.07 税務ニュース

買換特例の意義 税務上、買換特例という特例があります。この特例は、会社の所有する不動産などを売却し、その売却金額で新しい不動産などを購入するような一定の要件を満たす買換えを行った場合に認められる特例です。このようなケースで、売却した資産（譲渡資産）について税金をかけると、買い換える新しい資産（買換資産）を取得することが難しくなるため、税負担を先延ばしにできるようこの特例が設けられています。 その反面、この特例は非常に怖い制度でもあります。なぜなら、節税額が非常に高額になるだけでなく、要件が非常に複雑だからです。この点、専門家である税理士も同様で、適用を誤ると即損害賠償請求に繋がるため、買換特例に対しては神経を使います。 期中届出制度の創設 更に困ったことに、この買換特例について、令和６年４月１日から非常に大きな改正が実現しています。それは、期中届出制度の導入です。 具体的には、買換特例を予定している場合、その対象になる譲渡資産を譲渡した後、その譲渡をした４半期ごとに、その末日から２か月以内に税務署に買い換える予定の買換資産などについて届出をする必要があるとされたのです。 ケア...

2023.02.01 税務ニュース

管理が不十分な空き家の税優遇を見直す動き 2022年12月、政府は、管理が不十分な空き家の税優遇を見直す検討に入りました。倒壊などの危険のある空き家の増加を抑制するとともに、空き家の建替えや売却を促すことが目的です。また、空き家活用促進のための規制緩和も視野に入れ、地域特性を踏まえたまちづくりを後押ししたい考えです。 本コラムでは、空き家の発生抑制または売却・活用促進のための税制措置に焦点を当て、「アメとムチ」の両方の視点から、やさしく解説します。 増え続ける「空き家」は社会的な課題に 「空き家」とは、一般的に「人の住んでいない家」をいいます（広辞苑第7版）。平成27年（2015年）に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（以下、「空家対策措置法」という。）において「空家等」は、「建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地」と定義されています（第2条第1項）。 総務省が発表した調査結果によれば、空き家は全国で848万9千戸にのぼり、空き家率（総住宅数に占める空き家の割合）は13.6％と、過去最高になっていま...

2022.08.03 税務ニュース

ご自身が居住されている不動産について、過度な税負担が生じないよう多くの特例が存在します。私が確定申告をした際、特例が受けられなかったケースがありましたので、ご紹介します。 事例 父が居住用不動産（土地・建物）所有、子は別のところに居住用不動産を所有 父が亡くなったとき、父・母が居住していた土地・建物を「子が相続」 その後、母が介護施設に入るため、居住していた土地・建物を売却 ➡売却した土地建物の所有者は子であり、自己が居住する土地建物ではないため、居住用不動産の譲渡所得の特例を受けることができませんでした。 解説 不動産を名義変更する場合、登記が必要になるため、登録免許税や司法書士への報酬等が生じます。また、相続以外で不動産を取得した場合、不動産取得税の負担が生じます。従って、何度も名義変更をしないようにする方が、登記費用等の負担が減るため、相続の際に先に次の世代が取得するケースもあります。今回は以下のようになりました。 ① 父から相続した時点では、母が居住している不動産の売却予定がなかったので、登記費用等の負担を抑えようと考えた  ② 父の相...